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《 貸款 》社區管委會自訂國家沒有的建築規約

請懂法的大哥大姐解惑........... 請問社區管委會有權力自訂建築法規沒有的條例.來干涉獨立產權的起造人房屋型式嗎? 經查閱社區開發許可.只對建築樣式強調需[高低要有層次].而社區自訂的規範卻是強制設置斜屋頂 ,社區有多項規範.明顯比[營建署建築技術規則]門檻高.而且是一直隨意嚴格修訂中, 參加社區營建會議.小弟發現幾乎每一新建戶都被百般刁難 管委會不經法律顧問確認有無權限.即隨意發文舉報 ,再加上政府建管單位.有問題的案件不管對錯.都[暫緩發照待查].讓新建戶蒙受損失 小弟認為管理委員會的權則應該是在[公共事務]上.我們該怎麼應對這種侵害人權的管理委員會........ 1.管...

當然，規約的效力當然不比法律… 但是，千萬別忘了…
在檢討建築法規時，仍需要先參考「細部計畫」…
若「細部計畫」沒有說明，才需參考「建築技術規則」…
依個人的經驗，在台中市有些區域，仍要求建築物要以斜屋頂型式設計…這是地方政府的規定，故雖然技術規則沒有規定屋頂型式，但還是得遵守細部計畫…（因細部計畫是補技術規則之不足）
所以規約定的是否有道理，要看規約是否是以技術規則或細部計畫為基礎，如果沒有法律為基礎，那規約對於住戶的說服力就稍嫌薄弱。
個人認為，管委會若有諸多不當之規定及行為，可以請教該地方縣市政府是否有職掌該業務之單位。
至於您提到建管單位，對有問題的案件不管對錯。都人「暫緩發照待查」，這部份就讓我有點不了解，這部份是已經取得使用執照了嗎？還是有另外的增建工程呢？
不過若工程發生糾紛，建管單位的確在第一時間都會暫緩發照，也有可能會介入協調。
當然，由於我們不知來龍去脈，故無法提供更進一步的答案。
而您又提到「管委會不經法律顧問確認有無權限，即隨意發文舉報」，這句話聽起來好像是在處理違建部份…如果合法申請，並由建管單位同意發照，根本不用理會…
不過還是希望用理性的方式解決，畢竟對簿公堂耗神又耗時啊…

由於審圖時，是由建築師及建管單位承辦審理圖面…
一般人設計時，也是以細部計畫、建技規則及建築法規彙編為主…
故社區規約屬管委會自訂，在承辦審理圖面時基本上是不會仔細審視此規約…

同樣的，建築師應該也很難發現有社區規約這東西…
既然承辦都沒發現了，其他人更不太可能察覺…
在這種情況下，拿了建照開始施工…等要請領使用執照時才發現問題來了…
畢竟規約還是有法律效力，住戶建商還是得遵守，若因不遵守而被強制要求，那也怨不得人~ 
由此可知，這是建管課審圖時的漏洞，如果建管課能把關得宜，在此時發現規約有這一條，那建照根本不可能簽准…
問題是，規約這項東西，一向是只附在書類文件裡厚厚一疊裡的，少少的幾十張，審圖的建築師及承辦會去翻它嗎？
以個人的工作經驗…那份文件是「必須」但並不一定是「必看」…
若是為了趕快將事情落幕，也同意變更為斜屋頂設計…
但這部份卡在建技規則對於高度限制過不了關…故現階段實屬無解…
只是也不要因為這樣而氣餒，因為之前在事務所也有遇到類似的情況…
此時，可以提出申請召開「復核會議」…請建管單位主管做出決議…
所謂「復核會議」就是針對有爭議的部份召開會議處理…
但不論如何，最終都要以此決議為主…

這部份對A-K大大比較有利的一點是，建管課發照在先，也未善盡審議之責，致使屋主有所損失…
所以的確有必要在復核會議針對這點做出說明…
「是你縣府的問題，造成我的損失…所以你得替我解決」
（↑大概是這意思啦，不是真的要這麼強勢！^^"）
此外，若是建管課的疏失，要由建管課去收尾，不應該是他的疏失就由人民來買單…這並不合理…
若是用這種不負責任的態度，請問以後誰還敢蓋房子？
只是…這部份需要時間去解決…因為復核會議召開需要時間…
有可能累積到一定量具有爭議的案件時才會召開，也有可能固定幾個月召開一次…
不過看起來在順從法規變更設計的確有困難的情況下，這個答案倒是可以參考…
畢竟打掉屋突部份，是勞民傷財的大工程啊…
一戶就算了，萬一是幾十戶…那不就欲哭無淚…
希望這個答案能夠滿意，也希望大大能讓我了解最後事情的解決方式，好讓我添個經驗，謝謝！^^

其實個人覺得蠻悲哀的…
尤其是當專業被踐踏時，那種心情是外人很難理解的…
當社區管委會用權力綁架了住戶的權益時，就是必須訴諸公權力的時候了！
所以當屋主問我該如何處理？是「爭取」還是「妥協」…
我很難給你答案，因為我覺得還是只能由您自己去全權處理…
但如果今天我是你，我會毅然的盡全力爭取自己的權利…
因為若稱了管委會的意，往後的一二十年勢必會處於「後悔」中…
今天早上看到了您的留言，讓我苦思解決的方法…
最後還是覺得讓公權力去介入，以下是我想的幾個方法…

一、復核會議：
昨天提到的復核會議是一個方法，畢竟交由一群專業的人決定社區的未來，總比讓一群藝術文盲來任意插手搗亂要來的好。

二、從住戶下手：
社區事務既然由住戶多數決，那不妨召集住戶進行決議，並請公正人士做出評斷，在住戶大會上發表意見，看是否能醞釀解散管委會…尤其像建築設計這部份，不能只聽某些人的意見，應當聽專家學者意見，理性判斷、審慎思考。

再者，揭露事實，把來龍去脈交代清楚，憲法都可以修，規約為什麼不能改？拿出專家學者的意見，不能只是一昧的遵守舊規約。
另外，您在文中有提到「…不知為什麼社區審議表中卻有斜屋頂條例！？與建築師討論後，推斷應該是社區套用了不知名社區的審查表」針對這點建議詳加追查，如能知道是套用到那個社區的審查表，那麼即可對此部份要求重新檢討。而審查表的立意為何？為什麼這個社區一定要用斜屋頂，理論根據是什麼？不能知道結果，卻連過程都不清楚，這點一定要管委會說清楚、給交代…若不能取信於大眾，跟獨裁專制有何差別？

故若能讓社區住戶了解，社區的整體發展不是幾個人說的算，應審酌廣納各方之意見，做出正確的決斷，實是社區之福…

當然您也提到修改庭院深度…個人覺得真的是太誇張…管委會是管理並發展社區事務，這點是毫無疑問的…但不能將規約無限上綱，在住戶利益跟公共事務要做個考量…若修改庭院深度，豈不連法定空地也限制住了？那要不要連建蔽率、容積率、高度比都由管委會訂定算了，我們還要建技規則何用？（講的我都很生氣了…真的很討厭這種無知的人…），試想，一旦修改庭院深度，室內面積會減少，房價會下跌，社區整體價值也會跟著下修，這些是環環相扣的…如果做出這種決定，那真的才叫「膚淺」…

台灣就是有太多「袜博假博」的人，以為自己什麼都懂，結果卻間接或直接侵害他人的權益…這種人真應該給他好好的上一堂課才對…最後還是則A-K大大這事快快落幕，不然這事猶如心頭刺，不拔不快啊…

後記：
其實不妨開始蒐集國外對於社區建築的案例…相信一定找得到很多…
只是我真的覺得，就在大多數人（或少數人？）追求所謂順眼的美感（或是根本對美沒有感覺？）的情況下，建商（管委會）就將他們的想法合理化…這只是讓更多富有創造力的建築師及專業設計師們的能力被扼殺…
沒錯，商人就是要將本求利，但取得利益以後，是否要回饋於社會，帶出並培養更多人材？反觀現實社會，能有這種胸襟的卻寥寥無幾…這的確也是建築界的一大罩門啊…

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