建築融資

《 貸款 》為什麼連違章建築都在法拍的範圍內呢？

我朋友拿他的農地去向銀行貸款，後來還不出錢，銀行就向法院聲請拍賣。他的農地上面有蓋了兩間農舍，外加一間違章建築，兩間農舍都分別登記在不同人的名義上（也就是土地是債務人名義，兩間農舍是第三人名義）。
但法院公告的拍賣除了農地外，怎麼連兩間登記在別人名義的農舍也在拍賣的名單上呢？甚至連那間違章建築也在拍賣名單上，上面還註明『請買受人自行承擔違章建築拆除之風險』？
有註明『上開四筆合併拍賣，請分別出價』、『不點交』這樣是表示有法律問題尚未釐清嗎？

首先就違章建築方面，因無法辦理所有權登記，所以除非是他人有反對意見提出異議，否則都會認為是土地所有人所有(因為自己土地當然是自己才會建築房屋啦)，故違章建築當然會併附拍賣。
再者就其餘兩間農舍來說，也許利用人是基於地上權關係而建築，或者其他法律原因，不過通常來說，通常是跟土地所有人有某種協議而利用，想當然爾依同拍賣才有實益(不然誰會去買上面有不明建物的土地?)。
至於法院公告『請買受人自行承擔違章建築拆除之風險』，那是指拍定人無法持權利移轉證書去地政機關辦理所有權移轉登記，而且，也因為違章建築事實上無所有權(因物權須經登記始生效力)，所以在法理上創造出一種叫做事實上處分權的概念，以補足其中缺失。之所以請拍定人承擔風險，是因為不知該房舍建築在土地上的權源是什麼，且也是有可能被主管機關勒令拆除，諸如此類，這就是風險。

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